Online-Beschlüsse in der WEG: virtuell, hybrid, Umlauf

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann auf drei Wegen online beschließen: Eigentümer nehmen per Video an der Präsenzversammlung teil und stimmen elektronisch ab, die Versammlung findet als virtuelle Eigentümerversammlung ganz online statt, oder die Eigentümer fassen einen Umlaufbeschluss ohne Versammlung. Alle drei Wege regelt § 23 WEG, jeder mit eigenen Voraussetzungen. Diese Seite fasst sie zusammen und endet mit einer Checkliste für Verwaltung und Beirat.

Drei Wege im Vergleich

Weg	Grundlage	Voraussetzung	Besonderheit
Online-Teilnahme an der Präsenzversammlung	§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG	Beschluss der Eigentümer (einfache Mehrheit)	Präsenzversammlung findet weiter statt
Virtuelle Eigentümerversammlung	§ 23 Abs. 1a WEG	Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen	Gilt längstens drei Jahre, muss einer Präsenzversammlung vergleichbar sein
Umlaufbeschluss	§ 23 Abs. 3 WEG	Zustimmung aller Eigentümer in Textform	Für einzelne Gegenstände Mehrheit möglich, wenn vorher beschlossen

Den Gesetzestext finden Sie bei gesetze-im-internet.de.

Online-Teilnahme an der Präsenzversammlung

Die Eigentümer können beschließen, dass einzelne Eigentümer ohne Anwesenheit am Versammlungsort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte elektronisch ausüben können. Die Versammlung im Raum bleibt bestehen, Eigentümer ohne Internet kommen wie gewohnt. In der Praxis heißt das: Videokonferenz für die Aussprache, ein Abstimmungswerkzeug für die Zugeschalteten und eine Versammlungsleitung, die beide Gruppen im Blick hat. Wie das organisatorisch gelingt, beschreibt unser Leitfaden zur virtuellen und hybriden Mitgliederversammlung, der sich weitgehend auf Eigentümerversammlungen übertragen lässt.

Virtuelle Eigentümerversammlung

Seit 2024 können die Eigentümer mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung für längstens drei Jahre ohne physische Präsenz von Eigentümern und Verwalter stattfindet oder stattfinden kann. Das Gesetz verlangt, dass die virtuelle Versammlung hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar ist. Eigentümer müssen also sehen, hören, sich zu Wort melden und abstimmen können. Nach Ablauf des Zeitraums braucht es einen neuen Beschluss.

Ob weitere Pflichten gelten, etwa zu Schulungen oder ergänzenden Präsenzversammlungen, sollte die Verwaltung vor dem Beschluss prüfen.

Umlaufbeschluss in Textform

Ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären. Eine E-Mail oder ein Online-Formular mit Namensangabe erfüllt die Textform in der Regel. Weil schon eine fehlende Antwort den Beschluss verhindert, eignet sich das Verfahren vor allem für kleine Gemeinschaften und unstrittige Themen. Die Eigentümer können für einen einzelnen Gegenstand beschließen, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt, etwa für eine Folgeentscheidung zu einer bereits beschlossenen Sanierung.

Mehrheiten und Stimmgewichte

Online ändert nichts an den Mehrheitsregeln. Gesetzlich gilt das Kopfprinzip, viele Gemeinschaftsordnungen sehen jedoch das Wertprinzip (nach Miteigentumsanteilen) oder das Objektprinzip (eine Stimme je Einheit) vor. Ihr Abstimmungssystem muss das abbilden können. Wie Schwellen und Beschlussfähigkeit funktionieren, erklärt Mehrheiten und Quorum, Vollmachten behandelt Stimmrechtsübertragung und Briefwahl.

Technik: worauf es ankommt

• Identifikation: Jeder Eigentümer erhält persönliche Zugangsdaten. Bei Miteigentum (etwa Ehepaare) vorher klären, wer die Stimme abgibt.
• Stimmgewichte: Das System sollte je Eigentümer ein Gewicht hinterlegen können.
• Präsenzliste: Wer ist online anwesend und stimmberechtigt? Das gehört ins Protokoll.
• Protokoll: Ergebnisbericht des Systems zur Beschlusssammlung nehmen.

Die Grundlagen erklärt So funktionieren Online-Wahlen.

Checkliste für Verwaltung und Beirat

1. Gemeinschaftsordnung und § 23 WEG prüfen.
2. Online-Teilnahme bzw. virtuelle Versammlung als eigenen Tagesordnungspunkt einer Präsenzversammlung beschließen lassen.
3. Eigentümerliste mit Stimmgewichten, Miteigentümern und Vollmachten vorbereiten.
4. In der Einladung erklären, wie Teilnahme und Abstimmung online funktionieren, und Hilfe anbieten.
5. Probeabstimmung einschließlich Gewichtung durchführen.
6. Anwesenheit, Gewichte, Ergebnisse und Störungen protokollieren und in die Beschlusssammlung übernehmen.

Häufige Fehler

• Virtuelle Versammlung ohne vorherigen Dreiviertelbeschluss einberufen.
• Nach Köpfen zählen, obwohl die Gemeinschaftsordnung Miteigentumsanteile vorsieht.
• Miteigentümer erhalten getrennte Zugänge und stimmen doppelt.
• Kein Weg für Eigentümer, die nicht online teilnehmen können.

Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Lassen Sie Beschlussvorlagen im Zweifel von einer fachkundigen Stelle prüfen.